У Києві розгортається черговий земельний конфлікт. Компанія ТОВ “РВС”, пов’язана з девелопером “Standard One”, через суд добилася визнання укладеним договору оренди ділянки площею понад 0,4 га на вул. Героїв Дніпра, 2-А. Київрада, яка сама ж ухвалила рішення про землевідвід, згодом спробувала “відкотити” його, посилаючись на сумнівне цільове призначення та “зайві сотки” в площі ділянки.
Суд змусив місто визнати договір оренди
30 жовтня 2025 року Господарський суд Києва став на бік ТОВ “РВС” у спорі з Київрадою. Феміда визнала укладеним договір оренди земельної ділянки площею 0,418 га на вул. Героїв Дніпра, 2-А в Оболонському районі.
За рішенням суду, компанія отримує землю строком на 10 років із цільовим призначенням “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури”. Ділянка має кадастровий номер 8000000000:78:046:0032.
Причиною позову стало те, що, попри чинне рішення Київради №391/10199 від 21 листопада 2024 року про передачу землі в оренду, міськрада так і не підписала договір. 17 липня 2025 року представники муніципалітету просто не з’явилися до нотаріуса для його укладення.
У суді юристи Київради фактично визнали, що влада міста передумала передавати ділянку орендарю, та посилалися на проєкт рішення про відкликання попереднього землевідводу. Однак суд наголосив, що сам факт реєстрації проєкту ще не створює юридичних наслідків, тоді як чинне рішення №391/10199 не скасоване і має обов’язкову силу.
У міськради ще є час оскаржити вердикт в апеляції, проте перший раунд протистояння “РВС” уже виграла.
Чому в Київраді заговорили про “зайву” землю
Ініціатором перегляду рішення про землевідвід виступив тодішній секретар Київради Володимир Бондаренко. 7 березня 2025 року він подав проєкт рішення щодо скасування передачі ділянки ТОВ “РВС”.
У документі названо дві ключові претензії до землевідводу. По-перше, ділянку під забудову передали за позаконкурсною процедурою, без земельних торгів. По-друге, площа землі у 2,6 раза більша за площу розташованої на ній нежитлової будівлі площею 1576,3 кв.м, що в Київраді вважають надмірним для орендаря.
Ще одна претензія стосується невідповідності коду виду цільового призначення даним технічної документації із землеустрою, затвердженої рішенням Київради №1712/9678 від 4 липня 2024 року. Фактично йдеться про розрив між тим, що записано в Державному земельному кадастрі, і тим, що визнає сама міськрада.
Того ж дня Бондаренко зареєстрував ще один проєкт рішення, яким пропонується “виправити помилки” у відомостях кадастру щодо меж та характеристик ділянок, у тому числі на Героїв Дніпра, 2-А. У поясненнях згадуються помилки в межах та коді цільового призначення, але деталі цих невідповідностей в самих проєктах не розкриті.
Як “зросла” ділянка на Героїв Дніпра
Спірна земля сформувалася не з нуля. Ділянка на Героїв Дніпра, 2-А площею 0,418 га з’явилася в результаті об’єднання двох менших ділянок за цією ж адресою.
Мала частина площею 0,06 га з кадастровим номером 8000000000:78:046:0006 у 2003 – 2013 роках перебувала в оренді ФОП Менжеги О.В. Там дозволялося будівництво, експлуатація та обслуговування торговельного павільйону для роздрібної торгівлі та комерційних послуг.
Більша частина, орієнтовною площею 0,3 га (кадастровий номер 8000000000:78:046:0008), тривалий час не мала офіційного користувача. У 2013 році ТОВ “РВС” стало власником розташованої там нежитлової будівлі площею 1576,3 кв.м і звернулося до міської влади з проханням передати землю в оренду.
12 листопада 2014 року Київрада надала “РВС” дозвіл на розробку проєкту землеустрою для реконструкції будівлі з розширенням під торговельно-адміністративний комплекс, без згадки про житлову забудову. Вже в грудні 2014 року відомості щодо ділянки внесли до державного кадастру із цільовим призначенням для реконструкції та подальшої експлуатації будівлі торгівлі.
У проєкті рішення від 1 лютого 2016 року міськрада планувала відвести “РВС” ділянку площею 0,418 га з урахуванням приєднаних 0,06 га. Документ так і не затвердили, однак у ньому вже було зазначено, що за функціональним призначенням земля відноситься до території багатоповерхової забудови та частково до території вулиць і доріг.
Цільове призначення “стрибає” між торгівлею та житлом
Нова сторінка історії ділянки почалася у грудні 2021 року, коли її зареєстрували в кадастрі під новим номером 8000000000:78:046:0032. Підставою стала технічна документація з інвентаризації земель, розроблена КП “Київський інститут земельних відносин” у 2020 році. Площа землі тоді становила 0,352 га, а цільове призначення було визначене як “для будівництва та обслуговування будівель торгівлі”.
У жовтні 2022 року ситуація різко змінилася. На підставі заяви ПП “Студія ЛАД”, яке працювало на замовлення ТОВ “РВС”, до кадастру внесли зміну цільового призначення на “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торговельно-розважальної інфраструктури”. Паралельно “Студія ЛАД” готувала проєкт землеустрою під реконструкцію будівлі саме під житловий комплекс із комерційною інфраструктурою.
У червні 2023 року цільове призначення знову повернули до “торгівлі” за заявою КП “Київський інститут земельних відносин”, а площу ділянки в кадастрі зменшили до 0,352 га. Незадовго потому, вже за зверненнями самого ТОВ “РВС”, площу знову збільшили до 0,416 га, а цільове призначення ще раз змінили на житлову забудову з торговельно-розважальною та ринковою інфраструктурою.
Такий “рух” у кадастрових даних викликав запитання у Департаменту земельних ресурсів КМДА та Держгеокадастру. Вони звернули увагу на розбіжності у площі, відсутність обґрунтування її збільшення та недостовірні дані в проєктах землеустрою.
Претензії до землевпорядників, які ні до чого не призвели
Столичний департамент земельних ресурсів направив до кваліфікаційної комісії Держгеокадастру звернення щодо анулювання сертифіката інженера-землевпорядника, який працював над “останнім” проєктом для ТОВ “РВС”. Чиновники вказували на можливі порушення законодавства про землеустрій і державний кадастр.
Однак 31 серпня 2023 року комісія відмовилася задовольнити клопотання, пояснивши, що саме цей інженер формально не був відповідальним за якість робіт.
Пізніше до комісії надійшла ще одна скарга вже щодо іншого землевпорядника, який розробляв попередній проєкт. Йому закидали, що документи містять недостовірну інформацію, а зміну відомостей про ділянку внесли в кадастр із порушенням вимог закону.
Серед претензій називали неузгодженість площі в пояснювальній записці та актах, відсутність належного обґрунтування зміни площі та помилки в клопотанні. На засіданні 22 грудня 2023 року землевпорядник Олександр Іванов заявив, що проєкт уже подано на затвердження до Київради і зауважень до нього офіційно не надходило. Після надання додаткових матеріалів комісія 25 січня 2024 року вирішила не ініціювати анулювання його сертифіката.
Київрада все одно дала “зелене світло” оренді
Попри всі застереження, 4 липня 2024 року Київрада рішенням №1712/9678 затвердила технічну документацію з інвентаризації земель, у тому числі щодо ділянки 8000000000:78:046:0032. Для неї офіційно встановили код виду цільового призначення “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури”.
Ще через кілька місяців, 21 листопада 2024 року, рішенням №391/10199 Київрада погодила передачу ділянки площею 0,418 га ТОВ “РВС” в оренду на 10 років. При цьому цільове призначення у тексті рішення сформульовано як “для експлуатації нежитлової будівлі”, але код виду призначення залишився житловим – з багатоквартирним будинком та комерційними площами.
У пояснювальній записці наголошувалося, що “РВС” володіє нежитловою будівлею на ділянці з березня 2013 року, а за функціональним призначенням за Генпланом територія належить до зони багатоповерхової житлової забудови.
Перед винесенням питання в сесійну залу управління правового забезпечення діяльності Київради зазначило низку ризиків. Юристи звернули увагу на те, що:
- площа ділянки у 2,6 раза перевищує площу будівлі, що може стати підставою для судових оскаржень;
- є сумніви щодо відповідності функціонального призначення ділянки реальній забудові, адже йдеться про нежитлову будівлю;
- існує судова практика, коли подібні рішення визнавали незаконними через “надмірну” площу землі під обслуговування об’єкта.
Попри застереження, депутати рішення підтримали. Паралельно мешканці Оболоні публічно висловлювали обурення через зміну цільового призначення ділянки та перспективу чергового житлового комплексу біля метро “Героїв Дніпра”. Однак офіційної реакції міської влади на ці зауваження не послідувало.
Хто стоїть за ТОВ “РВС” і брендом “Standard One”
За даними відкритих реєстрів, ТОВ “РВС” зареєстроване в Києві з 1998 року. Керівником компанії є Роман Цимбалюк, засновником – венчурний фонд “С1 Інвест”, кінцевим бенефіціаром вказано львів’янина Дмитра Собківа.
Фонд “С1 Інвест” належить до корпоративної групи бізнесмена Петра Сліпця, яка об’єднує кілька десятків компаній у сфері нерухомості та інвестицій. У 2000-х роках Сліпець був топменеджером і міноритарним акціонером KDD Group, що будувала в Києві житлові та офісні комплекси, а також працював помічником народних депутатів різних політичних сил.
Після ліквідації KDD Group її неформальним “спадкоємцем” на ринку вважали компанію KDD Ukraine. Паралельно на ринку з’явився бренд “Standard One”, пов’язаний з тією ж орбітою бізнес-структур.
“Standard One” спеціалізується на так званій дохідній нерухомості – будує будинки, продає квартири, а потім пропонує власникам сервіс із подальшої здачі в оренду. Усі комплекси цього девелопера складаються з одного висотного будинку, в яких переважають невеликі одно- та двокімнатні квартири.
Серед проєктів “Standard One” згадуються:
- “Standard One ВДНГ” на вул. Васильківській;
- “Standard One Obolon”;
- “Standard One Нивки”;
- “Standard One Позняки”;
- “Standard One Terminal”.
Частина цих будівництв супроводжувалася конфліктами з містом і громадами. Зокрема, щодо “Standard One ВДНГ” депутати Київради та контролюючі органи фіксували порушення: ділянку передавали під торговельно-офісний центр, а фактично з’явився 24-поверховий комплекс із квартирами.
“Туалетні схеми” як системна проблема київської землі
Історія ділянки на Героїв Дніпра вкладається у ширший контекст так званих “туалетних схем”, про які в столиці говорять не перший рік. Суть таких схем у тому, що великі і дорогі ділянки передаються в оренду без аукціонів під виглядом обслуговування дрібних будівель – павільйонів, гаражів чи навіть примітивних споруд.
Коли ж у забудовника з’являється формальне право користування землею “під об’єктом”, згодом це право розширюється до повноцінної забудови – переважно житлової, де вартість квадратного метра в рази перевищує стартову ціну оренди землі.
Показовим став пленарний день Київради 19 вересня 2024 року, коли депутати підтримали кілька резонансних землевідводів за подібною логікою. Серед них:
- ділянка площею 0,95 га на вул. Кондукторській для ТОВ “Кій-Плаза”;
- ділянка понад 1 га на вул. Академіка Шалімова для ТОВ “Смарт Пропертіз”;
- ділянка площею 0,09 га на вул. Адама Міцкевича, 1-А для ТОВ “Кінгста”.
У перших двох випадках йшлося про можливість зведення багатоповерхових будинків за наявності відносно невеликих споруд. У випадку “Кінгста” було виявлено попередні ознаки того, що на землі взагалі не існувало реальної нерухомості, під яку формально оформлювався землевідвід.
Столична прокуратура намагається повернути ці ділянки громаді через суд, а юристи Київради попереджали депутатів про ризики, посилаючись на практику Верховного Суду щодо подібних рішень. Однак попередження часто залишалися лише на папері.
Розслідування НАБУ і “чистки” в КМДА
У лютому 2025 року Національне антикорупційне бюро України та Спеціалізована антикорупційна прокуратура в межах операції “Чисте місто” повідомили про підозри групі посадовців КМДА, депутатів Київради та пов’язаних із ними осіб у схемах із київською землею.
Йдеться про кримінальне провадження, в рамках якого, серед іншого, розслідується передача ділянки ТОВ “Кінгста” за позаконкурсною процедурою. За версією слідства, на чолі частини схем стояли впливові бізнесмени – неформальні “смотрящі”, які контролювали чиновників КМДА та комунальних підприємств і фактично купували голоси депутатів для ухвалення вигідних їм рішень.
Серед фігурантів, які отримали підозри, опинилися тодішній заступник голови КМДА Петро Оленич та голова земельно-містобудівної комісії Київради Михайло Терентьєв. Обох на певний час відправляли до слідчого ізолятора, але згодом вони вийшли під заставу.
Мер Києва Віталій Кличко публічно оголосив про кадрові “чистки”: окремих посадовців, зокрема Оленича, було звільнено. Паралельно у Київраді почали готувати проєкти рішень про скасування низки сумнівних землевідводів останніх років, у тому числі щодо компаній “Дорадо”, “ГБР” та згаданої “Смарт Пропертіз”. Проте рішення за цими проєктами поки що не ухвалені.
Хто нині відповідає за земельні питання в столиці
Департамент земельних ресурсів КМДА з 2 квітня 2021 року очолює Валентина Пелих. Нині діяльність департаменту курує заступник голови КМДА Владислав Андронов.
Раніше, до згаданих скандалів та відставки, цю сферу в статусі заступника голови КМДА з питань самоврядних повноважень контролював Петро Оленич.
Історія з ділянкою на Героїв Дніпра, 2-А та судовою перемогою ТОВ “РВС” демонструє, що навіть після гучних викриттів і розслідувань земельні конфлікти в столиці не зникають. Навпаки, кожен новий процес стає тестом для міської влади на готовність не лише “переглядати” рішення під тиском скандалу, а й системно змінювати підходи до розпорядження землею громади.
