У відповідь на хронічні звинувачення у «земельній корупції» Київрада ухвалила Правила підготовки та прийняття рішень щодо набуття та припинення прав на землю комунальної власності. Документ, серед іншого, запроваджує мораторій на продаж комунальних будівель до формування під ними земельних ділянок, зобов’язує посадовців оперативно звертатися до судів та правоохоронців у випадках самозахоплень і передбачає створення публічного реєстру проходження «земельних» заяв. Мета ініціативи одна – зробити всі процеси прозорішими і знизити корупційні ризики. Водночас вважати перемогу остаточною зарано, адже паралельно продовжує діяти «Порядок набуття прав на землю…» від 2017 року, що вже тепер загрожує правовими колізіями.
Як і хто голосував
9 жовтня 2025 року міськрада в цілому схвалила проєкт рішення №08/231-119/ПР від 11 лютого 2025 року. Ініціаторами виступили депутати Вікторія Пташник («ЄС») та Дмитро Білоцерковець («УДАР»). «За» проголосували 63 обранці. Система відобразила 61 голос, однак мер Віталій Кличко та депутат Михайло Присяжнюк («Слуга народу») заявили, що їхні голоси не зафіксовані технічно.
Документ ухвалювали у два етапи. За основу його прийняли ще 3 квітня 2025 року, після чого майже пів року доопрацьовували. Паралельно змінили і назву – замість «Порядку» з’явилися «Правила».
Про що нові «Правила»
У пояснювальній записці йдеться, що окремі рішення Київради щодо землевідводів суперечать Генплану та законам, чим і зумовлюють суспільний резонанс. Нові норми мають забезпечити цільове використання комунальних ділянок, мінімізувати зловживання, запобігти хаотичній забудові та повернути довіру громади.
Ключова процедура така: «земельні» питання розглядають на профільній комісії та пленарних засіданнях за попереднім включенням – «з голосу» їх до порядку денного не додають. Винятки можливі для розміщення державних і комунальних установ, військових частин, закладів, підприємств та організацій сектору безпеки і оборони, а також для розірвання договорів оренди через невиконання зобов’язань або скасування рішень, що не відповідають законодавству.
Передача в оренду без торгів допускається лише у випадках, прямо визначених Земельним кодексом. Профільна комісія перевіряє законні підстави, спираючись на висновки Департаменту земельних ресурсів КМДА, інших департаментів та юристів Київради – за потреби.
Окремо встановлені орієнтири щодо розмірів ділянок для обслуговування приватної нерухомості – з урахуванням «місткості об’єкта» та ДБН Б.2.2-12:2019. Мінімальні площі для нового житлового будівництва: від 150 м² для блокованої забудови та від 500 м² для індивідуальної. Для рекреаційного житла запропоновано розрахунок не менше 23,3 м² на постійного мешканця та 40,0 м² на відпочивальника.
При ухваленні рішень мають враховуватися рекомендації департаментів КМДА – зокрема охорони культурної спадщини та архбудконтролю – і висновки юридичних підрозділів Київради. Відповідальність за належний розгляд цих рекомендацій покладено на головуючого. Якщо щодо ділянки є кримінальні провадження, судові спори або запити правоохоронців, заступник голови КМДА, який координує земельну сферу, зобов’язаний публічно повідомити про це депутатам.
Що додали до другого читання
Пакет правок передбачив кілька суттєвих новацій. Вони покликані закрити типові щілини, що роками провокували зловживання.
Місто доручило юристам підготувати акт, який дозволить продавати комунальні будівлі лише після формування під ними землі. До ухвалення такого акта діє мораторій на їх відчуження – щоб врахувати вартість ділянки.
Проєкти щодо техінвентаризації, а також передачі ділянок у власність чи користування мають виноситися на сесію за черговістю надходження заяв – із фіксацією дати й часу реєстрації. Перебір строків розгляду на момент внесення до Київради стане підставою для службової перевірки роботи приймальні з земельних питань.
За відсутності на орендованій землі об’єкта нерухомості або незавершеного будівництва, для якого ділянку надавали, профільна комісія пропонуватиме включати таку землю до переліку на продаж через торги при поновленні або укладенні договору на новий строк.
Департамент земельних ресурсів КМДА перевірятиме виконання обов’язків орендарями за договорами, укладеними з 16 липня 2020 року. Контроль здійснюють не пізніше ніж за 3 місяці до завершення оренди, за підсумком складають акти. Якщо виявлено порушення – департамент готує подання про відмову в поновленні, а Київрада розглядає його щонайпізніше за 40 днів до завершення договору.
У випадках самовільного зайняття землі або самочинного будівництва департамент має негайно і однозначно звертатися до суду та правоохоронних органів і щоквартально звітувати про такі звернення профільній комісії.
У шестимісячний строк має запрацювати публічний реєстр – автоматизована система онлайн-відстеження стану розгляду «земельних» заяв і маршруту їх проходження у Департаменті земельних ресурсів.
Що зникло з документа
Із редакції до другого читання прибрали норму про мінімум 12% орендної плати від нормативної грошової оцінки для тих, хто користувався ділянками без оформлення. Раніше пропонувалося фіксувати факти такого користування спеціальною комісією з участю профільних фахівців КМДА та незалежних експертів – ця ідея в підсумковий текст не увійшла.
Що кажуть депутати
Співавторка Вікторія Пташник заявила в сесійній залі, що внесені правки посилили документ: «Потрібно, аби громадяни прозоро бачили, що і як розглядається, а депутати – ухвалювали зважені рішення. Мета проста – побороти корупцію і зробити управління землею ефективним, аби бюджет Києва отримував більше».
Депутат Микола Конопелько («Слуга народу»), член земельно-містопланувальної комісії, повідомив про близько чотирьох десятків власних правок, значну частину з яких не врахували. Він наполягав на їх розгляді в сесійній залі та зауважив, що окремі положення мають «двозначні формулювання». У підсумку пакет його правок підтримки не набрав.
Правова невизначеність і «регуляторна» процедура
Ще на етапі першого читання депутати попереджали: паралельне існування «Правил» і «Порядку набуття прав на землю…» від 20 квітня 2017 року №241/2463 може заплутати практику – корпус фактично отримає два документи зі взаємними суперечностями. У доопрацьованому варіанті Пташник – Білоцерковця механізму усунення цієї колізії так і не з’явилося.
Також із другої редакції зникли згадки про «регуляторний акт» – відповідно, вимогу проходити повну регуляторну процедуру, на чому навесні наголошували і юристи Київради, і Державна регуляторна служба. Чи обхід цієї вимоги юридично бездоганний – питання відкрите.
Чому все це сталося – передумови
Останні роки «земельний фронт» столиці перебуває у стані перманентної турбулентності. Київрада та КМДА масово погоджували відведення під забудову зелених зон і територій із природоохоронним статусом, змінювали цільове призначення в бік житлової забудови в промзонах і на землях громадської забудови, віддавали ділянки без торгів через появу «сумнівної» нерухомості, а подекуди передавали землю під неіснуючі об’єкти.
Висновки юристів апарату Київради, які фіксували порушення, депутати часто відхиляли. Наслідки відомі – регулярні конфлікти громади через новобудови, десятки кримінальних проваджень і судових спорів, інфраструктурний тиск на місто та втрата потенційних зелених зон.
Окрема «історія» – так звана «туалетна схема», коли великі площі землі передавали під крихітні гаражі, сміттєзбірники або «паперові» споруди. Вона ж напряму пов’язана з грошовими втратами бюджету – можливістю обходити аукціони і платити менше. Суми у відкритому доступі не публікуються, але йдеться про значні втрати, адже межі ділянок часто визначали без прозорих підстав.
Розголосу додала операція НАБУ і САП «Чисте місто», яка торкнулася зловживань із комунальною землею, включно з «туалетними» кейсами. У лютому 2025 року підозри отримали, зокрема, заступник голови КМДА Петро Оленич (звільнений у березні) та голова профільної комісії Михайло Терентьєв, а також посадовці КП і представники бізнесу. Під тиском скандалу мер Віталій Кличко провів звільнення, зокрема позбавив посади секретаря Київради Володимира Бондаренка. Навесні готували скасування низки сумнівних землевідводів, але жоден із таких проєктів сесія не підтримала. Частину ділянок столична прокуратура намагається повернути через суд.
Департамент земельних ресурсів КМДА очолює Валентина Пелих з 2 квітня 2021 року. Нині сферу координує заступник голови КМДА Владислав Андронов. До березня 2025 року політику в земельній галузі курував згаданий Петро Оленич.
Отже, «Правила» претендують на системну відповідь місту, що втомилося від хаосу. Чи стане нова рамка дієвою – залежить від виконання конкретними людьми і узгодження її зі «старим» Порядком, аби уникнути дублювань і протиріч.
